12月13日，在“2020中国房地产创新发展高峰论坛”上，一场主题为《政府投资类项目代建开发的浙江实践经验》的演讲，总结并分享了浙江省政府投资类项目代建开发的探索历程，以保障社会安置房建设的政府代建浙江模式再次受到关注。

近年来，为完善政府投资管理体制，破解建设工程领域尤其是政府投资建设项目中存在的建设滞后、低价中标、非法转包、违规挂靠等“老大难”问题，浙江省充分利用市场化专业技术和管理力量，探索出了政府代建的浙江模式。政府从“运动员”变身“监督员”，将项目建设“作业”交给企业，不仅提高了项目建设效率，也更好地保障了项目品质。

在浙江，越来越多的安置户住上了媲美商品房的“最美安置房”。

“城中村”改造的杭州样本

11幢蓝白色调、简洁干净的高层住宅，充满现代气息；大面积中心绿地，南北向贯穿整个园区……这里就是被誉为“杭州最美安置房”的海潮雅园。

五年前，这里还叫“望江门直街”，集市繁华、邻里融洽，但街巷破旧低洼、逼仄幽深，泥墙黛瓦住房大多脱胎农舍，是“老杭州”口中“南宋城门内的老街区”。

与其他待拆“城中村”一样，这里街道拥挤、人员杂乱、环境堪忧。“有一些家庭，在二三十平的房子里挤住着五六口人，房间潮湿阴暗，空气流通性很差。”望江项目前期调研时，这里居民们的居住条件让调研人员咂舌。

西面是南宋御街、五柳巷历史街区、胡雪岩故居等古建筑群，东面的城市新区不乏现代风格的居住建筑。位于历史街区与城市新区过渡地带的望江门直街，在城市更新中是抛弃原有生活痕迹还是延续其历史？又应如何在周边建筑中寻求协调与衔接？

蓝城乐居集团总裁裘黎明表示：“当时承接望江安置房代建项目后，我们对街区居民的习惯爱好、周围地区的历史沿革等进行了详细调研。”在多次讨论后，考虑周边胡雪岩故居、海潮寺等都是白墙黛瓦，保障房建设要与周围建筑风貌相吻合，最后代建团队选择了蓝、白色系外立面。

经过为期三年多的代建，在建设成本无增加的情况下，望江老街区实现了美丽蝶变。海潮雅园不仅刷新了望江新城的城市界面，成为杭州安置房建设的新典范，也得到了委托方和安置户的高度认可。

海潮雅园是杭州“城中村”改造安置房建设的一个缩影，也树立了民生工程的“浙江样本”。

“开始拆迁时我们都不同意，后来听说是品牌房企过来代建，我们很快就签了协议。”海潮雅园业主刘女士高兴地说，“一路之隔的另一安置小区被大家称为‘城市中的伤疤’，但我们是‘豪宅安置房’，价差两万元以上呢。”

在杭州，安置房项目品质普遍较高。不少安置房不仅给了住户“五星级”的高品质居住体验，还因高颜值获评“网红安置房”“最美安置房”等。

住房问题既是民生问题也是发展问题，关系人民安居乐业及社会和谐稳定。作为解决住房问题的“两条腿”之一，安置房建设向来是社会关注的热点。近年来，随着“城中村”改造进程逐渐加快，以安置“农转非”居民为主的保障性住房的数量和规模快速增加，不仅盘活了低效存量建设用地，为未来挪出更多发展空间，同时也大大改善了人居环境，提升了人们的生活品质。

2016年11月，《杭州市现代服务业发展“十三五”规划》印发。《规划》提出，“十三五”期间，杭州要加快构建以棚户区改造安置房等为主的住房保障体系，大力推进“城中村”改造攻坚工程，五年内基本完成主城区“城中村”改造；累计开工各类保障性安居工程住房13.7万套、建筑面积2137万平方米；提高保障性安居工程项目规划建设水平，绿化率、配套设施等达到同地段普通商品房标准。

“知名房企代建安置房，在杭州已是主流趋势。”杭州市“城中村”改造办公室相关负责人表示，“他们接受更多的前沿信息，设计理念能与当下流行趋势接轨，并且更懂老百姓喜好，也更明白钱该怎么花。”

“按需设计”的代建理念

“最美安置房”在杭州频频出现，源于近年来杭州市积极推动政府投资项目建设改革，在全国率先探索保障房全过程代建开发模式，确保保障房建设速度和品质同步提升。

“为政府代建的保障房是国家的一项民生工程，主要用以改善部分中低收入及农民的住房条件。加快建设保障性安居工程，对于改善民生、促进社会和谐稳定具有重要意义。”裘黎明表示，“宋卫平董事长要求我们保障房品质必须大于等于商品房，我们始终坚持按需设计、样板先行，营造过程中坚持国际高标准管理，鼓励安置户成立质量监督小组，全程参与代建项目监督。”

2015年，杭州市大江东管委会将286万方安置房工程全盘交给裘黎明的团队代建。这个巨大的项目群涉及7个项目、15600户居民，且村民需求多种多样、随时可能变化。

“希望餐厅大一点，可以放下大圆桌，我们一大家人经常要聚在一起吃饭。”“我们要开农用车，能不能给我们预留一些空间。”“以前的院子里还有很多旧家具，希望有空间能放。”……该安置工程项目所在地曾是杭州萧山东部垦区重镇、农业大镇，大多农民希望拆迁后还能保留旧有的居住和生活习惯。

结合前期调研中安置户反映的诉求，代建方对项目规划进行了调整。之前规划中最大的120平方米户型不适合居民的居住需求，因此设计了140平方米的户型，并通过将公共卫生间设双门的方式，将3个卫生间设置为2个卫生间，增加了其他空间的面积。村民们习惯安装防盗栅栏，于是学习了香港和新加坡的“内保笼”，在保证防盗和透气的同时，尽量减少对外立面的美观影响……“切实做到按需设计，尽量满足居民提出的合理诉求，让他们住新房住得舒服。”裘黎明说。

此外，调研团队还考虑到了居民的文化需求和文化特征。“大江东地区居民要求喜事和白事分开，因此设置了红、白事馆。因当地佛教徒和基督徒较多，保障项目内也考虑了相应场地的设置。”相关负责人表示。

一份125页的调研报告，详尽记录了代建方对当地居民的居住习惯、出租需求乃至商业、教育、文化、公共服务和产业等需求，并将这些需求与保障房的规划设计理念一一比对后进行调整。基于这样繁复的调研，代建方给出了最适合当地特点的户型配比和配套设计，打动了村民，让拆迁工作顺利完成。

“在为我们做保障房项目设计时，代建方会与街道及居民代表沟通，通过问卷、上门等形式，了解人员构成、职业情况和对户型的需求，同时调研民风民俗、生活习惯、历史人文等。”大江东一街道负责人表示，“在拆迁腾退动员时，大家听说是有口碑的企业代建保障房的，拆迁速度都会加快。”

南沙新苑小区安置户李亚苹接受采访时表示，村民们一致认为回迁房的质量比周边商品房还要好，而且环境优美，供老人、小孩活动的设施齐全，小区配置上还考虑了村民办红、白事的需求，“以前居住条件一般，现在走在小区里感觉自己状态都不一样了。”李亚苹说。

“全过程代建”的浙江经验

浙江注重保障性住房的居住品质，不断探索以代建方式推进保障性安居工程，许多安居项目都以品质优良、设计美观、配套齐全，广受居民称赞。

然而放在过去，传统安置房建设一般由主管部门牵头，设计、施工、耗材等多个环节分别招投标，由于协调难，常面临项目开工慢、工期长等问题，甚至出现非法转包、建筑质量差等情况。

“传统建造模式下，各环节与各模块很多单位互相不了解，施工现场往往造成‘撞车’，设计单位与施工单位、电梯安装单位与消防单位、水电铺设方与景观单位，都有可能因衔接不畅而产生扯皮现象。”杭州钱塘新区新湾街道党工委书记金明表示，传统保障房建设模式缺乏统筹协调机制，而代建则便于政府牵头协调与工程把控，避免了建设方案随意变更，确保设计能执行到底，“以南沙新苑为例，代建方从开始设计一直跟到交付分房，最后还负责给老百姓进行技术解释，整个交付过程非常顺畅。”

近几年来，浙江各地“城中村”、棚户区改造往往涉及整村连片拆迁，安置需求增长较快，依靠原有建设模式已无法满足激增的安置需求，代建模式因建设效率高而受到各地方政府关注。政府通过公开招标择优选择具有专业建设和管理能力的代建单位，发挥特长，可优化结构设计及完善组织施工建设。

工程代建、代建+设计+施工、代建+PPP、全过程代建开发……浙江的蓝城乐居团队经过多年的政府代建实践，探索出了多种代建模式。全过程代建开发为实践过程中最优模式之一。

顾名思义，全过程代建开发是指由代建单位单独或作为牵头人与施工单位组成联合体，通过公开招投标的方式，承接政府投资项目除征地拆迁和监理外的全过程管理、设计、施工、验收及交付工作。

“全过程代建开发整合了代建模式与总承包管理模式的优势，解决了拆迁难、开工慢、工期长、低价中标、非法转包、违规挂靠、建筑质量较差、维修维护不到位、腐败滋生等建设工程领域的‘老大难’问题，真正实现政府、社会与企业的共赢。”裘黎明说。

无论是从资源整合管理角度，还是成本总体把控角度，全过程代建开发模式都将专业开发能力发挥到了最大化，保证了项目的建设效果。

在浙江，一幢幢“最美保障房”，不仅让越来越多的住房困难家庭实现了“住有所居”，更让他们在喜气洋洋地搬进温暖舒适的保障性住房后，过上了“幸福乐居”的新生活。

文章来源：人民网

作者：康梦琦