11月4日，宁波市住房和城乡建设局调研员王大成、宁波市建设监理与招投标咨询行业协会监事长聂伟军一行12人到访蓝城乐居集团总部，进行考察交流。

会上，蓝城集团副总裁、蓝城乐居集团总裁裘黎明向调研团一行详细介绍了蓝城乐居集团的基本概况。双方就项目工程管理、成本管控、人才培养等方面展开了深度交流。

王大成调研员指出，一直以来宁波市监理系统以及行业协会都在思考如何进一步提升监理造价及全过程咨询的管理水平。监理单位作为建设工程五方责任主体之一，对项目建设品质的监督保障起着重要的作用。通过此次交流，希望深入了解和学习代建模式下项目营造及管理过程中的经验成果，并获得启发。

蓝城集团副总裁、蓝城乐居集团总裁裘黎明表示，蓝城乐居集团拥有一支具有15年政府代建经验的成熟队伍，秉承“为更多人造更多好房子”的理想初心，始终坚定不移地走品质之路，致力于让伙伴更满意、让居者更幸福、让城乡更美丽、让社会更美好。在保持项目高品质的同时，蓝城乐居集团坚持创新是第一生产力，目前已成立乐居学院和蓝城乐居研究院，形成一系列知识理论与成果，申请发明专利40余项，承担8项国家级和省级课题，制定10余项国家和省市级标准，为行业发展做出了积极贡献。

此次蓝城乐居集团与宁波市建设监理与招投标咨询行业协会的交流，促进了代建模式与全过程咨询模式之间的对话与互动，也为双方增进共建共融打开了新思路。未来，蓝城乐居集团希冀以代建专业实力为宁波城市建设贡献力量！

宁波市建设监理与招投标咨询行业协会（原名宁波市建设监理协会）成立于2003年12月，是由宁波市注册或外地进甬从事建设监理、招投标咨询业务的工程监理与招投标咨询企业及其他与工程建设相关单位和个人自愿结成的地方性非营利的行业社会团体。协会于2007年10月首次吸收42家与招投标咨询行业相关单位入会，现有会员单位183家，其中相关管理部门13家，监理单位102家，招标代理机构60家，房地产企业1家，施工企业7家。

 近日，蓝城乐居集团组织公司各部门赴上海乡悦华亭项目实地考察与深入交流。作为长期以来浸润于政府投资类项目代建管理的乐居团队来说，此次上海之行让我们充分感受和学习到了上海市在探索乡村振兴走出的新路子，也为蓝城与政府合作的模式开拓了新的视野和方向。

以下为项目公开资料整理：

上海嘉定区乡悦华亭项目

上海乡悦华亭是嘉定区政府、上海地产集团、蓝城集团联合开发的乡村振兴项目，位于嘉定区华亭镇，项目启动区约3.2平方公里，项目所在联一村2019年列入创建市级乡村振兴示范村。项目定位为“乡村旅游与休闲农业”的现代田园综合体，包括现代农业（农）、乡居康养（养）、主题农旅（旅）、美丽乡村（居）四个功能板块。

2017年，上海地产集团与嘉定区达成战略合作，针对农村空心化、风貌碎片化、基础设施落后、农民居住条件差、农业产业粗放低效等问题，明确以华亭镇为试点，以增强集体经济发展活力为着眼点，以产业振兴为着力点，探索政企合作、市场化运作解决三农问题的乡村振兴新模式。

上海嘉定区区委书记陆方舟说：重新梳理乡村肌理，嘉定要打三大攻坚战。

第一、村庄布局散。以联一村为例，在3平方公里的区域内分布了20多个自然村落、600多户农宅，常规改造既解决不了道路、管道等基础设施配套，又无法有效节约集约利用土地，改造成本非常大。

第二、农宅翻新难。嘉定大多数农宅建于上世纪70、80年代，年久失修急需翻建，但农户要翻建房屋存在较多困难，其中最难的是不少农民实际拥有的有证住房，超过了现有占地面积标准，存在政策标准与农民心理预期等各种矛盾。

第三、资金压力大。村宅归并、基础设施改造、新兴产业集聚都需要大量资金作支撑，如果单纯依靠区、镇两级政府托底，不仅在资金上难以为继，还要承受较大的市场风险。

对此，嘉定的思路是做好三本账：

第一、算好“长远账”

从简单建房子、补短板的狭隘思路里跳出来，把乡村振兴作为提升城市能级和核心竞争力的宝贵资源来谋划推进。既注重乡村的“型”，努力使农村的形态结构、村容村貌与嘉定“创新活力城”的定位相匹配；又更加注重乡村的“实”，千方百计激活农村发展的内生动力。

第二、算好“经济账”

嘉定实施乡村振兴不是简单地搞“穿衣戴帽”，也不是盲目地铺摊子、上项目，搞“处处点火、村村冒烟”，而是要把“盆景”变成“风景”，引导基层因地制宜地实施乡村振兴。比如：华亭镇联一村，本身村集体财力有限，当地就把土地作价入股，引入工商业资本联合开发。再如：向阳村，依托安亭镇本身比较扎实的资金、产业基础，探索建设“智慧村庄”和“乡村综合体”，这个模式也很有特色。总之，要让农村有发展、农民得实惠。

第三、算好“环境账”

针对群众思想症结，嘉定下大力气做工作，摊开新房图纸给大家看，带大家到样板房里转转。究竟是要环境优美的新家园，还是纠结于原有的“一亩三分地”，生活在“大杂院”里，让群众自己判断。事实证明，这样的做法是有效的，联一村村庄归并工作一期涉及农户实现100%签约！ 

陆方舟牵头对嘉定北部的典型农业镇——华亭镇蹲点调研发现，联一村总体较好保留了江南水乡的乡村肌理，又紧邻“华亭人家”农业旅游景点。既有基础又有资源，是乡村振兴很好的一个突破口。经嘉定区委区政府慎重研究决定，把联一村作为嘉定启动乡村振兴的样板和突破口之一。“乡悦华亭”远期规划10平方公里，其中启动区约3.2平方公里。

一、土地利用集约

将原有28个自然村落归并为5个组团，共腾出建设用地184亩，节地率达到33%。把腾出来的土地用于特色产业导入，全面提升农村土地产出效益。

二、生活环境景区化

委托上海地产与蓝城集团的专业团队设计了7种房型提供给农民集中居住，既体现了粉墙黛瓦的江南水乡韵味，又兼顾自然生态景观与宜居生活。同时高标准接入生活基础设施，规划新建了功能齐全的公共服务设施，大大提升了村民生活舒适度。

三、项目运营专业化

在保持集体建设用地性质不变的基础上，引入上海地产和蓝城集团建设运营乡村休闲康养项目，实现一二三产业融合发展，为乡村振兴提供持久动力。

四、发展收益共享化

一方面把集体经营性建设用地使用权作价入股，共享经营收益，另一方面农民也可以参与特色农业劳动，获取稳定劳动收入。

2020年7月24日下午，上海市委书记李强同志带队调研乡悦华亭项目，察看项目规划展示沙盘、集中居住样板房、市民农庄等，听取嘉定区和上海地产集团关于乡村振兴创新探索和项目推进情况的汇报。

△上海市委书记李强同志带队调研乡悦华亭

经过近四年的努力，在农民集中居住、集体经济合作、土地整理和产业联动等方面进行创新实践：村庄集中平移归并，实现土地节约集约利用；农民住房集中更新，实现村容村貌全面提升；项目资源集中运作，实现各方主体合作共赢；集体建设用地使用权作价入股，帮助农民增收，打造集体经济发展内生动力。 

乡悦华亭，作为嘉定区乃至上海市进行乡村振兴战略探索和实践的重点项目，有别于以往的“乡村实验”。如果说华亭原有的乡土风貌赋予了这片土地生态农业的使命，那么乡悦华亭的落地，则为这片土地带来了现代化科技内核和城市文明反哺乡村的契机，依托先进的农业科学理念和现代农业设施设备，让当地的亩均效益远远高于从前和周边，更在改变原有乡村破败风貌的基础上，为当地原住民和农业从业者提供更多就业机会，带来日益美好的生活。

△乡悦华亭安置房实景

上海金山区“花开海上”项目

2019年7月，金山区朱泾镇与上海蓝城花开海上建设管理有限公司签订了花海小镇项目合作框架协议。双方将建立市场化合作平台，大力发展苗木花卉、家庭园艺产业和农业观光旅游，并配套建设农业与旅游服务设施。

△上海金山花开海上小镇框架合作协议签约仪式

根据发展构想，未来，朱泾镇“花海小镇”建设项目将对标法国格拉斯小镇，以花为媒，香为魂，通过不断深挖“花”文化，延展“香”主题产业，实现为原住民、游客、新居民营造一年12个月的生活场景，建立景区度假村产业复合模型。

△上海南郊花海芳香小镇未来效果图

在项目推进中，有不少难点、堵点亟需破解。其中，要建度假村，首当其冲的就是要解决商业用地的问题。于是，由“地从何来”带出一系列思考：农业用地如何转变为集体建设用地？集体建设用地如何合法商用？转变后如何持续保障村民的权益？这一连串问题，急待破解。

早在花海一期工程建设之时，朱泾镇党委、政府就结合村庄规划进行了划片布局。二期项目框架协议签约后，即迅速根据花海小镇项目整体规划方案进行了选址定位，为了保证配套设施的均衡分布，最终确定了113.02亩的点状用地。所谓点状用地，即113.02亩并非为一个区块，而是横跨待泾村12个自然组的99宗土地。要在这99宗土地上做文章，首先要做的，是先为它们办出“身份证”，而集体经营性建设用地点状供地的不动产权证办理，却无先例可循。

经过区、镇两级多个部门通力合作，克服了点位多且散、测绘难度大等困难，该项目从2019年10月份启动立项，11月6日进行项目选址，2020年1月19日完成农转用，5月19日取得供地批文，7月3日发证，仅用了半年多时间，就走完了99本《不动产权证书》申办的全流程，成为上海农村集体经营性建设用地取得《不动产权证书》第一例。

这99宗土地办理“农转用”后，并没有通过国家征收，而是由村集体将40年使用权直接作价入股，这一方面有利于激活沉睡资源、助力产业发展，另一方面通过村集体经济的壮大，让失地农民有了长效的增收渠道，今后村民可以长期分享“花开海上”这个大项目发展带来的多重红利。

办出土地证，只是一个开始。合法持证后，朱泾镇立即委托有资质的单位对99宗集体经营性建设用地进行地价评估；同时，由上海市金山区朱泾镇待泾经济合作社、上海金山区朱泾经济联合社、上海蓝城花开海上建设管理有限公司向上海花泾建设发展有限公司增资扩股的《股权合作协议》也同步签订。

随着评估价的出炉，上海市金山区朱泾镇待泾经济合作社、上海金山区朱泾经济联合社以集体经营性建设用地使用权“作价入股”的方式成功注资上海花泾建设发展有限公司，上海蓝城花开海上建设管理有限公司按照约定的股权份额，以增资扩股方式追加出资额。根据出资比例，目前，三方的股权分配及未来的收益分红方案已经通过了待泾村社员代表大会的表决通过。这99宗集体经营性建设用地作价入股后，待泾村集体持股比例达36%。

合同中，三方还签订了保底协议，在项目建设期，按央行同期发布的整存整取一年期存款利率进行保底分红,建设期满后,按央行同期发布的整存整取三年期存款利率进行保底分红，如实际分红率超过保底分红率时，即按实际分红率执行，确保了农民既得收益不因初次试点而减少。

农村土地直接作价入股，实现了乡村与社会资本的双赢。村集体能够得到长期收益，土地权益得到充分保障。二来，企业也从一次性缴纳土地款，变为每年分红，缓解了资金压力，双方实现了利益的捆绑与发展的共赢。

以“土地入股”为支点，政府及蓝城在上海南郊芳香小镇的运营探索中，打破了农业产业发展过程中形成的“户自为界”的局面，突破了一二三产业融合发展的制约瓶颈，探索出了一条土地资源可持续反哺的路径。而这也成为蓝城乡村振兴新模式探索的契机开端。

上海南郊芳香小镇的成功启幕，是上海金山区政府、朱泾镇镇政府与蓝城在镇企合作多元模式中进行的大胆尝试。伴随着上海南郊芳香小镇启幕，一个关于乡村振兴的全新美好蓝图也正式拉开帷幕。

以土地作价入股的探索为开始，以“香”产业链为延伸，上海南郊芳香小镇的嬗变推动了上海乡村振兴纵深发展，也为企业与政府的合作提供了更多的模式参考。未来，上海南郊芳香小镇将继续以乡村振兴的践行者为视角，与城市、乡村多方构筑同纬度、同频次的发展，与政府、原住民成为真正的“经济共同体”、“命运共同体”。

△花开海上生态园地肤花海实景图

参考资料：

1、从“盆景”变“风景”，嘉定打造“乡悦华亭”！这样的农民新房，“给我400万元都不卖！” ，周显东，

https://mp.weixin.qq.com/s/u0hixeN3p7pN6-Lv_dLiZg

2、上海西北的农家院子美成这样了！实施乡村振兴，嘉定要算好这三笔账， 周显东，

https://mp.weixin.qq.com/s/26DvYnOxdbIh0tV0MqbnFg

3、市领导调研地产集团乡悦华亭乡村振兴项目，上海地产集团，

https://mp.weixin.qq.com/s/8x3-t2-gLC5RGsw4R4c2dA

4、李强同志调研上海地产集团乡悦华亭项目，上海地产集团，

https://mp.weixin.qq.com/s/BgIw6Sn0Mq28dS2ZWsC_Eg

5、乡悦华亭农展馆启幕，让生活在田园诗画中行走，第一地产，

https://mp.weixin.qq.com/s/wG2GFG3Fgf_PYFLkmxmc3g

6、这里，抹平了上海最后的空白，真叫卢俊，

https://mp.weixin.qq.com/s/0EyL3ZeJ6rRXphU3AeHUDQ

7、上海首例！农村集体建设用地作价入股，村民有了“五金”收入，上观新闻，黄勇娣，

https://web.shobserver.com/wxShare/html/303680.htm

8、向土地要效益，这个沪郊小镇亮出“南郊花海 芳香小镇”金名片，新民晚报，陶磊，

https://baijiahao.baidu.com/s?id=1681435878646286757&wfr=spider&for=pc

9、花开海上 香遇上海｜上海市金山区朱泾镇乡村振兴悦享小康推进大会暨蓝城上海南郊芳香小镇启幕仪式隆重举行，蓝城集团，

https://mp.weixin.qq.com/s/EL0g0cJuQtXMltw-IVv4sw

10、对标法国格拉斯小镇，上海打造首个可夜游的花海小镇，澎湃新闻，俞凯，

https://mp.weixin.qq.com/s/yTDevtBAB8ndhKKse4S8LQ

蓝城乐居要有长远理想和发展眼光，要对乐居既有的长期实践进行总结提炼，对行业发展进行深入研究。形成知识与理论成果，在行业进行分享。做一家有理想的公司，方才是乐居的大未来。

——宋卫平

 【孕育】创新小组成立 

“蓝城乐居要有长远理想和发展眼光，要对乐居既有的长期实践进行总结提炼，对行业发展进行深入研究。形成知识与理论成果，在行业进行分享。”宋卫平董事长对乐居团队寄予厚望且指明了发展方向。

2019年11月，蓝城乐居集团正式运营。在宋卫平董事长的指导和支持下，裘黎明总裁着手成立了“蓝城乐居集团创新研究小组”，吸纳公司博士、硕士、高工等高级人才，依据“成本可控、效果显著、立足当前、远近结合”的原则，按照有方向、有目标、有组织、有成效的“四有”要求，将创新小组孵化成一个可撬动公司长久发展的动力源泉。

  【初探】第一个研究课题

依托蓝城乐居团队在政府代建领域的多年深耕积淀，创新小组成立后承担的首个课题《浙江省政府投资项目代建模式与规范化研究》，兼具行业发展和支撑公司战略发展意义。联合了浙江大学、浙江省绿色建筑与建筑工业化协会和杭州市保障性安居工程建设管理服务中心等3家单位，开创了公司以产、学、研相结合的联合研究的实践。

△《浙江省政府投资项目代建模式与规范化研究》课题启动会

 【诞生】蓝城乐居研究院正式成立

创新是引领企业发展的第一动力，是企业进步的灵魂。2020年4月，随着创新研发工作的有序推进，蓝城乐居研究院应运而生，聘请浙江省未来社区专家组成员陈斌担任院长，蓝城乐居集团创新小组负责人钱杰任副院长。

△蓝城乐居研究院成立揭牌仪式

自此，蓝城乐居创新研发工作有了实体组织，蓝城乐居研究院对内定位为课题管理及前沿知识平台，与乐居学院形成知识互动；对外定位于有远见、高要求、值得信赖的研究合作伙伴，与行业强化交流合作。通过研究成果应用，助推公司发展战略，促进经营，孵化产业，引导政策，提升蓝城乐居社会认知与行业形象。

【培育】课题+专利+标准

课题：2020年8月，蓝城乐居研究院承担住建部“十四五”科技发展规划完整居住社区中智慧社区专题主编制工作。课题组集成了华为、腾讯、阿里、顺丰、中国移动杭州研发中心等行业头部机构的智慧社区数字解决方案，同时有机融合了“宋卫平先生小镇12大场景、浙江未来社区9大场景和成都公园城市7大场景的落地方案”。

△华为参与“十四五”智慧社区课题研讨

蓝城乐居研究院同时承担多项省厅和市级课题，主要集中在政府保障建设项目领域和乡村建设领域。如《美丽宜居乡村建设——未来乡村体系研究与示范》，以实际项目为示范，引入乡村规划的综合视角，遵循以人为本的原则，以“未来性”作为其建设的目标导引，最大限度地满足乡村居民美好生活需要作为其发展目标，来展开研究和应用示范。

绿色保障房课题则是立足蓝城乐居核心业务，通过积极探索、发现和研究，来推进保障房领域绿色适用技术的应用与集成，探索制定杭州市的保障房绿色建筑技术标准。

专利：研究院依托内外部课题研究，申报专利，固化研究成果。基于公司实施的工程营造过程中的问题，提出了系列解决方案，目前已申报专利近40项，并成功授权发明专利10项。

△已授权专利

标准：与此同时，研究院主编、参编了国家、浙江省和杭州市多项行业标准。目前参编的有国家标准《智慧建筑评价标准》。

战略合作：

2020年5月，蓝城乐居集团与浙江省长三角标准技术研究院签订战略合作协议。在课题和标准的申报和研究开展全方位合作。

△蓝城乐居与浙江省长三角标准技术研究院签约

协会共融：

蓝城乐居任浙江省绿色建筑与建筑工业化协会副会长单位，同时也是浙江省建筑业协会、浙江省产品与工程标准化协会、浙江省装饰业协会等多家协会的会员单位。

△蓝城乐居获“2019年度浙江省绿色建筑与建筑工业化协会优秀会员单位”

【拥抱未来】 

建设未来社区是浙江省具有前瞻性的重大创新举措，秉承宋卫平先生美好生活服务的核心理念，蓝城乐居研究院全面参与未来社区理论研究体系。以服务政府、实现城市有机更新和新型城市化为核心，专注于未来社区政策研究、可行立项、开发运营、建设管理和规划咨询的全过程开发运营服务。

△蓝城乐居未来社区白皮书

2020年5月，浙江省未来社区建设导则编制工作专家咨询会上，蓝城乐居集团总裁裘黎明作为特邀七位专家之一，同与会专家一起为建设导则编制工作建言献策。

△裘黎明总裁参加未来社区建设导则专家咨询会

2020年6月，蓝城乐居研究院院长陈斌与始板桥未来社区试点建设单位杭州望海潮建设有限公司进行了深入交流与探讨。

2020年8月，蓝城乐居携绿色保障房“浙江样本”重磅亮相2020第十六届国际绿建大会。

△裘黎明总裁在第十六届国际绿建大会上作报告

2020年8月，积极参与未来社区课题研究工作，同浙江省发展规划研究院一起，成功中标《未来社区人才保障房政策研究》课题，一同研究未来社区人才保障房的政策措施，包括建设标准、配套设施、人才分类、分配机制等，为未来社区人才保障及人才保障房的实施落地建立标准。

2020年9月，蓝城乐居携未来智慧社区蓝图亮相2020杭州建筑科技成果展暨TECHBUILD国际建筑科技峰会。

△蓝城乐居未来社区体系

△ 蓝城乐居5G+wifi6技术应用的未来社区场景

2020年9月，蓝城乐居成功入选浙江省未来社区第二批产业联盟。

2020年10月，蓝城乐居集团通过“浙江省科技型中小企业”认定审核。

目前，蓝城乐居传承蓝城宋卫平董事长小镇运营理念，率先探索未来村庄建设，并进行了初步实践。

“做一家有理想的公司，方才是乐居的大未来。”在宋卫平董事长的指引下，蓝城乐居将坚定以创新为第一动力，拥抱理想和未来。

· 导言 ·

“面对工作精益求精，面对困难百折不挠，面对未来充满信心。”这既是一种人生态度、一种人生价值观，又是新时代工匠精神的现实写照。

蓝城乐居代建团队怀匠心、践匠行、出匠品，他们敬业、精益、专注、创新。他们经历了浙江政府代建的探索与实践，见证了浙江政府代建从萌芽到壮大，浸润于代建领域十余年。他们在党和政府的号召下践行着企业的社会责任，在浙江省高质量发展的潮流下，书写下了所属领域的实践范本。

他们心怀深厚的人文精神，在宋卫平董事长“为更多人造更多好房子”的初心指引下充分诠释了蓝城的专注与匠心。

本期「时代匠心」人物是蓝城乐居集团景观设计专业总监——董甜甜。

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简单来说，董甜甜的工作就是与园区里那些赏心悦目的景观打交道，自然环境中的花草苗木、河流溪水、鸟叫虫鸣都是她最好的工作伙伴。从一张张手绘蓝图到景观实景，这份“美丽的事业”有她操不完的心。

初见她，一头利落的直发，大气的职业着装，干练的形象令人印象深刻。虽名“甜甜”，实则又酷又飒。

在蓝城乐居，她是在专业领域独当一面的景观管理负责人，专业思路独到，行事风格雷厉风行，曾连续5年获集团/公司的“先进个人”称号。9年景观设计、7年景观管理经历，让年轻貌美的她，一不小心修炼成了一位跟园林打交道16年之久的“老人”。

1景观设计的“多项全能”

一个景观设计师需要多少技能才不会被淘汰？作为一名景观人，董甜甜这样调侃自己，“不仅要‘画得了图纸，识得了苗木，看得了气候’，还要‘下工地，懂技术，通人性’。”

热爱绘画的董甜甜，大学时学的是环境艺术设计专业。毕业后，她在设计院一扎根就是9年，积累了扎实深厚的专业功底，手绘、制图、建模均不在话下。

翻开她的笔记本，里面写满了密密麻麻的设计要点。当合作单位的设计成果无法达到设计标准和要求时，她常常自己上手绘制图纸，并提供优秀案例，用专业实力“说话”，更直观地与设计单位进行沟通宣贯。

董甜甜手绘的讨论稿

除此以外，深入踏勘项目现场，调研居民需求，掌握当地地质地貌、交通水系、气候状况、居住习惯等，学习掌握施工全过程管理的总体思路，了解施工步骤及重要管控节点、人员的调配、材料的控制等等都是必备技能。

董甜甜在村民家进行调研访谈

成为管理者后，学习的界面更是只多不少。编制整理景观设计交底报告、难点关键点重点解析。无数张手稿，印证了管控的痕迹和工作的付出。

在一次开评审会上，看到她一力包揽众多技能，集团领导直呼道：“甜甜，你可以去开设计院了！”

2舒适从不是生活的必需品

在不断超越自我的道路上，董甜甜从未对任何事妥协。在她的人生字典里，舒适从不是生活的必需品。

初入景观现场时，为了补足自己工程上的短板，她毅然舍弃留了多年的齐腰长发，从2013年到2018年，在项目工地一呆就是5年多。天性爱美的她，硬是成为了施工队里的一员。

撒着灰线对现场地形做调整，拉着放样绳跟着工人放样，指导施工单位定位苗木点位，控制景观构筑物现场模具的体量比例来达到景观设计效果......

头戴安全帽，脚踩泥靴，晴天一身灰，雨天一身泥，跟工人打成一片的她俨然成了一位工地“女超人”。

董甜甜在工地上

在同事们的眼里，她是女神，也是名副其实的“铁人”。最忙的时候，她曾同时管控上百个政府代建项目的景观工作。从常人的理解来看，这几乎是不可能完成的任务。但在她的统筹下，项目推进依然有条不紊，不仅提高了团队效率，保证了管控品质，还形成了富有乐居特色的景观管控标准体系。

依靠多年的景观设计经验，她梳理总结出了《项目景观设计全过程管理》、《蓝城乐居高层景观标准化手册》、《景观工程设计标准化图集》、《幼儿园设计导则》等标准文件。不但提升了公司项目管控效率和营造品质，还推动了新产品的研发。

3做不到极致 就是平庸

接触过董甜甜的人总会发现，她有着追求极致的一股子韧劲儿。艺术科班出身的她，有着对审美的超高要求，生来拒绝平庸，拒绝千篇一律。

“每个项目的景观都是独一无二的，没有可复制性，我们倡导以人为本、因需设计。所以在安置房的景观设计中，前期调研是每个项目必做的功课。”

部分项目景观实景

举目之间皆为景，花团锦簇、鸟语花香。苗木搭配错落有致，让四季皆有适宜的景色。有时是院墙上充满历史底蕴的精致漏窗，有时是具有儿童科普意义的景观小品，亦或专为老人定制的康养花园。

“从调研到设计，再到施工完成，走在园区内，我希望每个项目都它自己独有的韵味，给居者带来美的享受。”

细细体会，一级台阶、一株植物、一处护栏、一段路面，每一处细节都展示着与居住者的对话与交融。安全、健康、快乐、幸福、长寿，不但为居者带来舒适和宜居，更是一座座充满生气与美好情感的归心家园。

她坚持要求团队对过往作品进行回访总结，对标优秀项目，创新提升下一个作品。园区景观要做成最美的风景线，为产品带来价值，为家人带来高体验感和舒适感。

“不拘泥和沉浸于上一个作品的满足与喜悦，永远追求下一个更优秀的作品。”这是她理解的匠人精神。

若没有持续追求美好的匠心，营造出来的作品也会平淡无奇，无法打动人心。“力所能及的范围内做到最好！内心的明亮和美好，是我们前行的力量！”

蓝城集团作为中国房地产轻资产运营引领企业，是国内轻资产代建业务的首倡者，为政府、企业及资本机构等委托方提供包括咨询、设计、营造、营销、物业等房地产全流程服务。蓝城相信讲道义、走正道、得正果，并以“为更多人造更多好房子”为企业战略目标，坚定不移地走品质代建之路。

截至2020年09月30日，蓝城已进驻22个省及直辖市，营造376个美丽家园，其中小镇项目87个，代建项目288个。蓝城连续四年荣获“中国房地产轻资产运营领先品牌”称号，2020年蓝城集团品牌价值226亿元。

蓝城集团董事长宋卫平曾说：“作为一家具有社会责任感和历史使命感的企业，我们有必要，也有这个使命，为更多有需要的人去创造非常美好的、自由的家园。”

经过多年来的开拓与积淀，蓝城代建产品业态覆盖包括居住物业（商用住宅、保障住宅），商用物业、公用物业、运动赛事物业、美好小镇在内的多种物业类型，深入城市肌理与美丽乡村建设，同时也保证了蓝城代建在不同市场需求中的强大适应能力。

除了美好小镇建设和运营的引领、居住物业第一品级的营造能力，蓝城乐居的产品生态也在逐步拓宽：酒店、写字楼、产业园区、社区商业，教育、城市广场、运动赛事物业等多种类型。实现除了美好小镇和居住物业的价值提升，赋予城市的美好与从容。

今天让我们一起走进由蓝城乐居代建的杭州西湖区紫金港办公楼项目、杭州江干区九堡企业总部基地项目、杭州滨江城云科技总部项目，以及充满企业社会责任的凤凰小学项目。

1杭州西湖区紫金港办公楼项目

杭州西湖区紫金港办公楼项目总建筑面积约4.38万方，位于浙江大学创新产业园区北侧，浙大紫金港校区西区东南侧，地理位置优越。该项目定位为准甲级办公楼。

项目将落实海绵城市相关要求、按照绿色二星级要求进行设计，按照建筑工业化要求全部实施装配式建造。树立城市形象，营造开放的城市客厅，引入空中花园、屋顶花园、共享空间的设计理念，打造独具特色的新型办公楼。

城市门户：采用退台建筑形式，减弱规整方正建筑生硬的视觉感受，柔化了与城市干道的关系，丰富了城市高架的沿线景观，更丰富城市建筑景观；

城市客厅：开放的办公环境，在狭长的地块中留出中央景观区，与北侧城市绿化带结合设计；

空中花园：随楼层逐渐退台，形成城市中的绿色梯田，优化了办公环境，增加了办公交流空间，从而提高了办公的附加值；

墅·办公：多角度的退台创造了不同的业态组合形式，增加了楼层之间合并交流的可能性，带来空中别墅的办公感受。 

2杭州江干区九堡企业总部基地项目

杭州江干区九堡企业总部基地项目总建筑面积约16.14万方，背靠杭城核心区，面向钱塘大湾区，链接主城与钱塘新区、临平新城，靠近钱塘智慧城南门户，区位优势明显。

项目由大象建筑有限公司（GOA）设计，在充分利用周边商业配套基础上，考虑地铁的接入，充分挖掘适合自身园区的商业业态，形成区域复合社区，共力激发城市活力。

项目不仅按照绿色建筑三星级要求进行设计，并且按照建筑工业化要求全部实施装配式建造。通过绿色、生态、科技、美观、品质等概念元素的融合，将本项目建设成为集高品质的办公空间、绿色的外部环境、有活力的商业空间于一体的现代办公园区，成为与周边环境资源共享、优势互补的杭城东部新的产业集聚平台。

规划设计上顺势而为充分呼应地形，强烈的水平线条和圆弧形立面倒角让建筑在城市中有强烈的标志性，传达着“钱江潮水”的概念隐喻和“筑巢引凤”的设计愿景。

3杭州滨江城云科技总部项目

杭州滨江城云科技总部项目位于杭州市滨江区最具影响的科技创新基地和最具活力的经济增长区域。拟作为城市大数据独角兽企业，浙江省第一批大数据应用示范企业，亚洲品牌500强——城云科技的城市互联云计算大数据产业化基地，项目总建筑面积约4.66万方。

项目立面综合考虑经典耐久性及互联网小镇的科技感风格，通过现代的材料和当代的手法，以对细节的精致专注表达，在呈现出精致典雅的气质同时，塑造出城云科技的先锋性形象。平面功能考虑复合的灵动办公空间及多样化休憩平台，营造花园式办公氛围。充分结合企业优势，打造智慧园区，在滨江互联网区块展现城云科技对城市的态度。

（效果图仅供参考 非最终版本）

4凤凰小学项目

受上城区教育局委托，蓝城乐居积极履行社会责任，对使用近30年之久的凤凰小学校舍进行提升改造。

项目位于杭州市上城区紫阳街道新工社区内。上城区紫阳街道新工社区建于1985年前后，现共有住户2756户。为积极响应杭州和上城区“微更新”号召，满足校舍使用和匹配周边居民居住和配套改善，蓝城乐居以打造高品质校园为目标，给孩子们创造一个以人为本的学习环境。主要建设内容包括校区内新建、改扩建校舍的室内装修，全校区景观提升等。

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一直以来，蓝城乐居团队代建管理的项目从未有过超概算的情况，有些项目甚至在保证既定品质的情况下节省了项目总投资，这就是马丽彩的工作职责。把委托方的每一分钱都用在刀刃上已成为了她的工作目标与习惯。

1问成本管理要效益

晚下班的同事路过产品中心，总会发现马丽彩还在电脑旁忙碌着，跟她打交道最多的是成千上万的数据表格。尽管不是财务，她每天讲的最多的却是钱。

成本控制是集经济、技术与管理为一体的综合学科，只有做到各方面综合考虑才能做到有的放矢，在房地产开发项目中，必须对影响成本的各个阶段实施全过程管控，以利于房地产开发企业资金的合理流动，实现投资的良性循环，也只有这样，项目投资才能真正可控，管理才会出效益。

如何问成本管理要效益？“在保证产品品质的前提下，降低成本，消除无效成本，提升产品价值和投资效益，实现经营目标。”马丽彩只有几句简单的回复，但却能体会到她工作的复杂程度和需要付出的心力之多。

从设计阶段对营造成本提前预控，在方案开始实行限额设计，在营造阶段对基坑围护、地下室、绿色建筑、装配式、材料设备等对成本影响较大的子项进行技术经济比较，从工程成本、财务成本、施工工期、经济效益等方面进行分析，通过比较寻求在设计上挖潜的可能性，提高产品的性价比。

简简单单几句话背后却是涉及到房地产开发全流程的全成本管理，每一个环节都“实时在线”，每一环节都不简单。因为成本，她和项目定位、营销策划、规划设计、工程管理、财务管理等部门都紧紧绑在一起，各部门协同作战，对产品全开发周期的全程跟踪，才能创造出成本管理的效益。

马丽彩的工作就是这么一个在房地产开发过程中不容忽视的重要角色。

2钱用在刀刃上的习惯

在马丽彩的概念里，把委托方的每一分钱都用在刀刃上是她必须做到的，她认为成本管理的价值基础就是合理使用每一分钱，正所谓代建人的长工心态、管家角色、东家思维、专家服务。不负委托方的信任，管好成本才是靠谱的代建人。

“我们的工作通常是以目标成本为导向，实行全过程成本管控。一个项目的成本管理工作通常是从拿地成本测算开始，先做决策版目标成本，在方案批复后再做方案版目标成本，同时在这个阶段实行限额设计，对成本进行前置管理，接着在施工图完成后我们进行招投标管理，同时完成施工图版目标成本，在施工阶段主要是对现金流管理（工程款支付）和变更签证等，到竣工阶段，就是工程结算，完成预结版目标成本，最后对整个项目成本管控作总结，形成成本后评估报告，这样就形成了一个PDCA循环的全成本管控模式。”

回顾过去，她最满意的成本管理项目是地处大江东的一个安置房项目，她带领项目成本管理团队从设计阶段开始，兢兢业业，一丝不苟，通过提高全员成本管控意识，重视施工图评审，做好交底，样板先行等工作，有效控制项目成本，使得最终变更金额控制在了工程开发金额的0.35%以内，并避免了无效成本的发生。

3低调的价值创造者

多年来，经历过高层住宅项目、超高层住宅项目、保障住宅项目、小镇项目、不良资产回购等项目的成本管控工作，不知不觉马丽彩已经从初入房地产界的“小白”蜕变成带领一个成本管理队伍的“女将士”。

裘黎英总是马丽彩的师傅，在乐居，她们都是“低调的价值创造者”，坚韧、谦逊且实干。编制标准、建立数据库、协助推行全过程代建开发模式并出台内部管理办法，忙的时候同一时期要协调二三十个项目的成本管理工作，她说她脑袋的处理速度要跟牢公司项目的拓展速度。

看似岁月静好的项目，一个个完成，妥妥地交到委托方手中，背后却是很多代建工作者付出的辛苦与努力，尤其是成本管理工作的系统与繁琐。唯有实时监测与追踪，才能保证毫无偏差。成本是用数据说话，最后出去的可能只是一个数字，但过程中，为了保证结果的准确性，需要经过反复推敲，多方案测算等等。

她和团队的努力深受公司领导和委托方的认可，她们笃定和认真做事的态度，构筑了乐居集团强有力的成本管控体系。她在不断追求成本管理的极致，把每一分钱都用在刀刃上。她希望团队奋斗的每一个项目都能实现投资价值的最大化。