代建这个赛道不是谁都可以做且能做得好的，一定是有品牌、有口碑、有专业能力、有服务意识的优质企业才能做起来。

中房报记者 苗野丨北京报道

从绿城乐居到蓝城乐居，裘黎明已成为代建行业的“老兵”。

他说，让更多人住上好房子，这是值得奋斗一辈子的事业。

2011年的一天，当绿城集团创始人、蓝城集团董事长宋卫平找到裘黎明商议，要为更多老百姓建更多高品质的保障房时，他们的出发点是让更多人过上更好更幸福的生活。这是他们的初心，也是裘黎明认为的蓝城乐居存在的价值。

7月10日，在由中国房地产报、中国城市与区域治理研究院联合主办的“以新为径 万物生—2024第十四届中国房地产品牌发展大会”上，蓝城集团副总裁，蓝城乐居集团党委书记、总裁裘黎明接受了中国房地产报记者专访。

他认为，人们对居住品质和美好生活的向往是一致的。在代建赛道中能够脱颖而出的一定是坚守产品和服务品质的企业。随着房地产市场进入新的发展时代，政府代建市场的拓展机遇明显增加，行业潜力巨大，是房地产高质量发展中的一条优质赛道。

有机构预测，依据国家“十四五”规划提出的“650万套保障性租赁住房”目标推算，“十四五”期间年均新增代建市场规模预计为8亿元。再结合全国城市更新、困境项目救助、政府城投及政府公共设施建设等领域潜在的代建规模估算，“十四五”之后，代建新建建筑面积有望突破2亿平方米，进而推动代建市场总量跃升至千亿元级别。

这是机遇，也是挑战。随着竞争者的不断涌入，行业集中度TOP5已从2017年的70%降至2023年的50%，多强鼎立的竞争格局已初步形成。在这种形势下，能够稳定为委托方创造效益和价值成为代建企业的核心竞争力。

“价值创造是代建的根本。”裘黎明说，随着地产新旧模式的切换，也为代建企业带来了许多增量机会。但代建这个赛道不是谁都可以做，而且能做得好的，一定是有品牌、有口碑、有专业能力、有服务意识的优质企业才能做起来。

                                              蓝城集团副总裁，蓝城乐居集团党委书记、总裁裘黎明

好企业始终会比其他企业更有机会

01中国房地产报：目前蓝城乐居的代建规模是多少？

裘黎明：最早在2005年，宋卫平先生就已经开始做代建，当时做代建的房地产企业非常少，蓝城集团实际上是国内首家做轻资产服务的房地产企业。这么多年始终坚守“为更多人造更多好房子”的理想初心，致力于成为美好生活的组织者、推动者、引领者。从蓝城乐居组建至今，我们的总服务项目365个。

虽然今年整体经济形势不太理想，但蓝城乐居还是在向上继续发展的。今年上半年，代建服务项目新增7个，建筑设计服务项目新增14个，物业服务项目新增14个，美丽乡村项目新增1个。虽然很艰难，但我认为好的企业始终会比其他企业更有机会。

02中国房地产报：目前，蓝城乐居代建项目中政府代建和商业代建各占比多少？未来重点布局以哪个方向为主？

裘黎明：蓝城乐居应该说是做政府代建起家的，目前已成为政府代建领域的领军者。在我们整体代建规模中政府代建占比73%，商业代建占比27%。未来重点布局的方向仍以政府代建为主，重点聚焦保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设和城中村改造这“三大工程”带来的结构性机遇。

中央强调要把保障性住房建设成“好房子”，要按照绿色、低碳、智能、安全的标准，做好户型设计、配套设施建设、公共服务供给，把保障性住房建设成“好房子”，让群众能够住得健康，用得安全方便。2005年，宋卫平先生带领团队首次介入保障房代建工作，秉承“让更多的人住上好房子”的初心，这么多年一直致力于“好房子”建设，服务政府投资项目我们是最早开始实践、也是全国一流的，政府号召我们作为领衔企业必定积极响应落实。

03中国房地产报：代建行业被称为“下一个万亿级蓝海市场”，蓝城乐居做代建是如何赢得竞争的？

裘黎明：如你所说，代建作为行业新质生产力的代表，作为构建房地产发展新模式的重要力量，越来越成为政府与市场信赖的重要保障，已经担当起行业转型发展的重任，目前已有近百家房企布局代建赛道。代建企业要想赢得机会与竞争，我认为需在“思维、角色、能力、结果”四个维度上具备系统性竞争力。

首先是思维方面需保持一种竞合思维与多方共赢的思维; 在角色上，我们定位为长工心态、管家角色、东家思维和专家服务，将产品细节管控放第一位。同时我们具备五项核心基础能力，即品牌力、产品力、销售力、管理力和服务力，这里必须要提的是宋卫平先生是我们的第一产品官，所有的方案都是他亲自把关的，所以我们非常自信。

当然，我们还有差异化竞争能力，比如我们在模式、产品、服务、区域上的差异化以及全产业链的资源整合能力，这些都是蓝城乐居的优势。宋董曾说，蓝城乐居要有长远理想和发展眼光，要对行业发展进行深入研究，形成知识与理论成果，在行业进行分享，促进整个行业的品质提升。为此，我们一直在不断创新。自有第三方“飞检”以来，蓝城乐居的品质始终位居蓝、绿体系内的第一梯队。当然最根本的是代建要创造价值，这就是结果。

做一名专业“扫地僧”

01中国房地产报：随着房地产行业下行，代建是为数不多仍保持热度的细分赛道，你觉得代建的机会主要在哪里？

裘黎明：在我看来，“三大工程”建设、不良资产处置、城投托底拿地、产业升级参与、美好生活营造都是代建的广阔市场。

以蓝城乐居为例，我们首先是紧抓保障性住房建设、城中村改造和“平急两用”公共基础设施等“三大工程”为政府代建所带来的机遇。目前，我们主要聚焦安置房、未来社区、人才公寓、办公大楼、产业园区等代建。

其次，基于多年的政府代建服务优势，蓝城乐居承接地方国企委托的商品房项目和不良纾困项目的代建服务。最典型的是浙江金华中奥邑墅项目，我们以“AMC增量资金+债权清算+品牌代建”的模式让金华市这个“头号”烂尾项目获得了新生。这么多年，蓝城乐居也在关注代建服务后的产业闭环，精耕存量资产运营与后期物业服务，立志做一名专业“扫地僧”。

未来乡村方面，蓝城乐居探索“策、建、管、运”一体化服务，已服务百余个乡村。在“千万工程”的源起地杭州萧山梅林村，蓝城乐居带动周边四村形成共富联合体，建设以“稻”为核心的都市型现代化农科创产业样板，在城乡协同、整体规划的“一盘棋”背景下，让“稻香”形成延长的产业链。

02 中国房地产报：在这些代建的过程中，遇到的最大的难点是什么？

裘黎明：在房地产行业深度调整的过程中，代建的确能发挥比较大的作用，能够创造很多的经济效益和社会效益。但代建这个赛道不是谁都可以做，而且能做得好的，一定是有品牌、有口碑、有专业能力、有服务意识的优质房企才能做起来。代建对整个团队综合能力的要求远远高于自投项目或是自己开发的项目，大家要谨慎思考和选择。

除此之外，代建行业目前还存在市场发育不完善、管理体系不健全、身份与职责界定不清、代建服务计费不明确等多种难题。具体体现在：代建单位与使用单位的职责、权利和义务的划分不清晰；市场上缺少水平高、专业性强的代建主体; 各地对代建单位的资格条件和市场准入要求模糊；代建服务计费无明确规定，标准普遍偏低。整个行业尚未建立起一套行之有效的代建制管理体系，有关法律法规建设滞后。

所以需要政府、代建单位、行业协会等多方共同努力来解决这些问题，共同推动代建行业的健康发展。

03 中国房地产报：对代建行业的未来有何期待？

裘黎明：如果用一句话概括，就是“代建未满，未来可期”！

代建企业应紧跟新的结构性机遇，持续关注新的委托需求，不断拓宽代建业务边界，保持“让房地产回归居住和生活本质”的社会责任感，朝着不断满足人民对美好生活的新向往与新需求方向砥砺前行。